În cadrul acţiunilor de comparare de titluri, respectiv compararea titlului fostului proprietar, al cărui imobil a fost naţionalizat, pe de-o parte şi cel al chiriaşului-cumpărător în baza dispoziţiilor Legii nr.112/1995 pe de altă parte, deşi nu se admite de către instanţele clujene în mod expres excepţia inadmisibilităţii invocată de către chiriaşii-cumpărători, totuşi motivările date în respingerea acestor acţiuni au la bază tocmai această raţiune.
Mai jos am expus un punct de vedere în combaterea acestei practici a instanţelor.
Astfel, deşi excepţia inadmisibilităţii invocată de către pârâţi este respinsă în majoritatea dosarelor, în cele mai multe cazuri instanţele îşi motivează în întregime hotărârile pe considerentele Deciziei nr.33/2008, concluzia fiind de fapt aceea că o astfel de acţiune ar fi inadmisibilă, reclamanţii nemaiputând uza de ea.
Am considerat însă că în aceste situaţii nu sunt analizate în mod corect condiţiile avute în vedere de Înalta Curte de Casaţie în motivarea dată Deciziei nr.33/2008, respectiv circumstanţele care au dus la sesizarea Curţii cu o astfel de problemă juridică, şi anume situaţiile în care se înregistrau astfel de acţiuni întemeiate pe dreptul comun fără ca reclamanţii să fi utilizat de procedurile prevăzute de legile speciale.
Am constatat astfel că instanţele investite cu astfel de cereri nu fac diferenţierea între situaţia de mai sus şi cea în care foştii proprietari ai imobilelor naţionalizate sau succesorii acestora în drepturi au utilizat toate procedurile şi termenele speciale, însă, deşi dispun de o hotărâre prin care s-a constatat în mod irevocabil nevalabilitatea preluării imobilului de către Stat şi în consecinţă existenţa unui bun în sensul Convenţiei, realizarea dreptului a fost refuzată prin respingerea cererii de anulare a contractelor.
În condiţiile în care ne aflăm în situaţia în care s-a constatat de către instanţe pe de-o parte a caracterului ilegal al preluării şi pe de altă parte valabilitatea titlului pârâtului-chiriaş (care provine de la un neproprietar – Statul Român), instanţa investită cu o cerere de comparare de titluri ar trebui să procedeze la analiza pe fond a cererii, respectiv compararea celor două titluri, în condiţiile în care Decizia 33/2008 prevede în mod expres posibilitatea analizării priorităţii dispoziţiilor comunitare în cadrul unei acţiuni în revendicare întemeiată pe dreptul comun.
Prin Decizia nr.33/2008 a ÎCCJ s-a statuat cu putere obligatorie pentru instanţele naţionale faptul că existenţa Legii nr.10/2001 ca lege specială nu exclude posibilitatea de a recurge la acţiunea în revendicare, în cazul în care reclamantul se prevalează de un bun în sensul art.1 din Protocolul nr.1. În astfel de cazuri instanţa trebuie să verifice, în funcţie de circumstanţele concrete, în ce măsură legea internă intră în conflict cu Convenţia, iar în caz afirmativ să dea curs dispoziţiilor art.20 din Constituţie care obligă instanţa naţională să aplice dispoziţiile internaţionale şi nu legea internă aflată în conflict cu acestea.
Astfel, în ceea ce priveşte de exemplu Decretul nr.92/1950, acesta contravenea art.8 şi art.10 din Constituţia de la 1948 cu privire la proprietatea privată, dipoziţiilor art.481 Cod civil potrivit cărora nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică şi primind o dreaptă şi prealabilă despăgubire, precum şi dispoziţiilor art.555 şi urm. din NCC.
Faţă de aceste texte de lege, în situaţia în care reclamantul dispune de o hotărâre anterioară prin care s-a constatat nevalabilitatea preluării imobilului său, rezultă că acel bun nu a ieşit niciodată legal din patrimoniul adevăratului proprietar.
Mai mult, acest aspect este confirmat şi de dispoziţiile CEDO şi ale Constituţiei României în materie (art.46 din Convenţie şi art.21 din Constituţie):
– cauzele Ioana Petrescu şi alţii c. României (cererea 23635/04, hotărârea din 03.06.2008), Gabriel c. României (cererea 35951/02, hotărârea din 08.03.2007) – în care Curtea a arătat că reclamanţii sunt titularii unui bun protejat de art.1 din Protocolul nr.1, având în vedere constatarea instanţelor interne privind caracterul ilegal şi abuziv al confiscării de către Stat a imobilului;
– Czaran şi Grofcsik c. României (cererea 11388/06, hotărârea din 02.06.2009), Filipescu c. României (cererea 34839/03, hotărârea din 30.09.2008) şi Gingis c. României (cererea 35955/02, hotărârea din 04.11.2008) – în care Curtea a arătat că, întrucât instanţele interne au stabilit caracterul ilegal al naţionalizării, chiar dacă această împrejurare a fost reţinută în considerente şi nu în dispozitiv, reclamanţii avea un bun în sensul art.1 din Protocolul nr.1
Faţă de această practică a CEDO, rezultă că în cazul în care imobilul a fost preluat abuziv, acel bun nu a ieşit niciodată legal din patrimoniul adevăratului proprietar, acesta având o valoare patrimonială în sensul art.1 din Protocolul nr.1 adiţional la Convenţie.
De asemenea, instanţa europeană a constatat în favoarea foştilor proprietari încălcarea dreptului de proprietate garantat de art.1 Protocolul nr.1 în situaţia în care foştii proprietari au justificat existenţa unui bun în sensul Convenţiei – o hotărâre judecătorescă definitivă şi irevocabilă care le-a consfinţit dreptul de proprietate (prin constatarea nevalabilităţii preluării), urmată de desfiinţarea acesteia sau imposibilitatea punerii în executare, ulterior momentului în care s-a născut în sarcina Statului Român obligaţia de respectare a Convenţiei (cauza Raicu c. României).
Analizând raţionamentul Curţii Europene în cauzele Păduraru, Străin şi Porţeanu, care au creat un tipar în practica Curţii, se constată că în fiecare speţă în parte s-a analizat în primul rând existenţa unui ”bun” în sensul alin.1 din Protocolul nr.1. S-a stabilit că este întrunită această condiţie când instanţele naţionale au recunoscut dreptul de proprietate în patrimoniul petenţilor, fie ca ”bun actual”, fie ca ”speranţă legitimă de redobândire”. Or, ”speranţă legitimă de redobândire” există în măsura în care vânzarea către chiriaşi în temeiul Legii nr.112/1995 s-a realizat anterior soluţionării irevocabile a dosarului în care s-a pronunţat o hotărâre judecătorească prin care s-a constatat nelegalitatea preluării – Străin, Păduraru.
În acest sens este şi Hotararea din 4 noiembrie 2008 a Curtii Europene a Drepturilor Omului în cauza Gingis împotriva Romaniei, unde se prevede: “33. Curtea arată că Judecătoria Constanţa a stabilit caracterul ilegal al naţionalizării bunului prin Sentinta sa din 21 iunie 2004. Prin urmare, ea apreciază că această constatare a ilegalităţii care, de altfel, nu a fost infirmată de o instanţă superioară, are ca efect recunoaşterea, în mod indirect şi cu efect retroactiv, a dreptului de proprietate al reclamanţilor asupra bunului în cauza. In plus, Curtea constată că acest drept nu era revocabil şi că nu a fost nici contestat, nici infirmat până astăzi. 34. Prin urmare, Curtea apreciaza ca reclamantii aveau un bun in sensul art.1 din Protocolul nr.1”.
În analiza celor două titluri, în conformitate cu principiile care guvernează dovada acţiunii în revendicare, în condiţiile în care se compară titluri care provin de la autori diferiţi, are câştig de cauză cela care a dobândit de la autorul al cărui drept este preferabil, fiind aplicabil principiul conform căruia nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi decât are el însuşi.
Or, printr-o astfel de acţiune reclamantul solicită constatarea faptului că titlul său de proprietate este preferabil titlului pârâtului-chiriaş, fiind proprietarul iniţial sau succesorul în drepturi al acestuia, care a fost privat fără nicio despăgubire de posesia şi folosinţa imobilului, atât prin preluarea abuzivă, cât şi prin vânzarea apartamentului către chiriaş (de cele mai multe ori înainte de soluţionarea irevocabilă a cererii de restituire), în condiţiile în care, potrivit art.1 din Legea nr.112/1995 Statul Român nu putea înstrăina decât locuinţele dobândite cu titlu. Or, în situaţia în care Statul niciodată nu a deţinut un titlu legal pentru a putea înstrăina în mod valabil, titlul fostului chiriaş este dobândit de la un neproprietar, bunul nefiind niciodată ieşit legal din patrimoniul proprietarului iniţial.
Aşa cum am arătat şi mai sus, în stabilirea priorităţii şi eficienţei titlului de proprietate, instanţele urmează să aibă în vedere dacă fostul proprietar sau succesorii acestuia au efectuat toate demersurile legale în vederea redobândirii dreptul de proprietate luat abuziv, nefiind în pasivitate.
De asemenea, potrivit dispoziţiilor Legii nr.10/2001, persoana îndreptăţită îşi păstrează calitatea de proprietar avută la data preluării dacă face dovada că a formulat cerere de restituire în temeiul şi termenul prevăzut de Legea nr.10/2001. Or, în condiţiile în care s-a formulat o astfel de notificare, se conservă dreptul de a obţine restituirea în natură, existând speranţă legitimă născută din dispoziţiile neechivoce ale legii în sensul că nu s-a pierdut niciodată calitatea de proprietar de la care s-a preluat abuziv imobilul (cauza Păduraru c. României).
În aceste condiţii, respingând excepţia de inadmisibilitate şi în consecinţă analizând cauza pe fond, în analiza comparativă a titlurilor de proprietate, instanţele urmează să aibă în vedere în ce măsură privarea de proprietate prin înstrăinarea bunului către pârâtă corespunde cerinţelor primului paragraf al art.1 din Protocolul nr.1, respectiv dacă ingerinţa este prevăzută de legea internă, a fost justificată de o cauză de utilitate publică şi dacă există un just echilibru între cerinţele protejării unui interes general al comunităţii şi imperativul protejării dreptului fundamental al individului, în sensul acordării unei compensaţii rezonabile şi efective în schimbul bunului de care fostul proprietar a fost deposedat.
Această analiză a fost de altfel făcută de CEDO în cauzele pilot Străin, Păduraru, Porţeanu. Astfel, în ceea ce priveşte cea de-a treia condiţie, CEDO a reţinut în repetate rânduri faptul că vânzarea de către Stat a unui bun al altuia, chiar anterioară confirmării în justiţie în mod definitiv a dreptului de proprietate al cumpărătorului care ar fi fost de bună-credinţă reprezintă o privare de bun (cauza Străin c. României). S-a constatat astfel de către Curte că Legea nr.112/1995 nu permitea Statului Român să vândă chiriaşilor un bun naţionalizat în mod abuziv numai după finalizarea şi epuizarea efectivă a tuturor procedurilor (administrative şi judecătoreşti), numai la acest moment fiind împlinită condiţia suspensivă care afecta vânzarea apartamentelor ce nu se restituie foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora. În caz contrar, privarea de proprietate a celui de la care imobilul a fost naţionalizat s-ar continua prin chiar titlul pârâtului-cumpărător şi ar împiedica redobândirea posesiei asupra imobilului.
De asemenea, apreciem că în condiţiile existenţei unei hotărâri de recunoaştere a preluării abuzive de către stat a imobilului revendicat, o eventuală bună-credinţă a cumpărătorului, care a fost constatată de instanţă nu poate fi avută în vedere ca un criteriu de preferabilitate în judecarea cererii în revendicare, neputând valora prin ea însăşi un titlu de proprietate care să anihileze forţa juridică a titlului fostului proprietar, raportat şi la concursul dintre dispoziţiile interne şi cele comunitare.
Pe de altă parte, în analiza unei astfel de cereri, instanţele naţionale trebuie să aibă în vedere şi lipsa oricărei despăgubiri a fostului proprietar.
Aceasta s-a reţinut de către Curte şi în cauza Faimblat c. României, apreciindu-se că, în condiţiile în care Legea nr.10/2001 nu este o cale efectivă de realizarea a dreptului, nefiind în măsură să conducă într-un interval rezonabil la plata unei despăgubiri, astfel de acţiuni sunt admisibile, chiar având ca obiect revendicarea (pentru identitate de raţiune). Raţionamentul care stă la baza unei astfel de concluzii este următorul: negarea accesului la instanţă pe calea dreptului comun ar putea fi acceptată doar în condiţiile în care calea specială oferită este una EFECTIVĂ.
Faţă de acest aspect, analiza preferabilităţii unuia dintre titluri ar urma să fie facută şi prin prisma respectării principiului proporţionalităţii.
Astfel, în condiţiile admiterii acţiunii fostului proprietar, ar fi respectat echilibrul necesar, întrucât pârâtul-cumpărător ar putea obţine într-un termen rezonabil restituirea preţului plătit precum şi valoarea de circulaţie a apartamentului la standardele de evaluare internaţionale. Pe de altă parte, fostul proprietar, fiindu-I respinsă cererea, ar suferi datorită termenului îndelungat şi incert pentru plata acestora, ba mai mult, în condiţiile modificărilor legale intervenite, nu ar mai avea acces nici la plata unei sume, ci doar primirea unor alte bunuri în compensaţie.
În acest context, nu se poate reţine existenţa unui remediu efectiv al încălcării şi abuzului constatat, fiind elocvente în acest sens şi concluziile CEDO în cauza Faimblat c. României referitoare la caracterul teoretic şi iluzoriu al accesului la restituire prin procedura administrativă.
Pe de altă parte, în ceea ce îl priveşte pe cumpărător, prin intrarea în vigoare a Legii nr.1/2009 este înlăturat riscul încălcării dreptului de proprietate al acestuia, în condiţiile în care acesta are posibilitatea obţinerii valorii de piaţă a imobilului
În concluzie, fostul proprietar, nefiindu-I analizată pe fond cererea şi în consecinţă respinsă raportat doar la conţinutul Deciziei nr.33/2008, se află în imposibilitatea de a îşi recupera bunul pe altă cale, deşi s-a constatat preluarea sa abuzivă, astfel că singura soluţie pentru înlăturarea privării de proprietate la care a fost supus în mod continuu este aplicarea directă a dispoziţiilor Convenţiei, care primează faţă de legislaţia internă. În acest fel, neputându-se realiza reparaţia faţă de fostul proprietar prin despăgubiri băneşti, şi pe de altă parte fiind posibilă înlăturarea riscului ca pârâtul-cumpărător să suporte consecinţele textelor de lege neconforme cu Convenţia (prin apariţia Legii nr.1/2009), instanţele ar urma să dea preferinţă titlului fostului proprietar, prin admiterea acţiunii în revendicare.
